Handlungsbedarf bei Grundstücks- und Familiengesellschaften

Wichtige Gesetzesänderungen seit dem 01.01.2024

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfährt eine weitere Aufwertung durch den Gesetzgeber mit dem Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG). Seit dem 01. Januar 2024 ermöglicht das MoPeG, dass auch eine GbR im Register eingetragen werden kann, und zwar nicht im Handels-, sondern im neuerrichteten Gesellschaftsregister.

Mit der Rechtsform der eGbR gehen Vor- und Nachteile einher – diese werden v. a. bei Grundstücks- und Familiengesellschaften sichtbar:

• Mitunter langwierige und durch Formalien erschwerte Nachweise der Existenz und des Gesellschafterkreises sowie der Vertretungsmacht für die GbR entfällt. Das Vertrauen in die GbR wird gestärkt und die Eintragung führt zu mehr Rechtssicherheit insb. durch Transparenz bei Vertretungsregelungen.
• Das Gesellschaftsregister ist öffentlich und kostenlos einsehbar. Geschäftspartner dürfen sich auf die Richtigkeit der Eintragungen verlassen (öffentlicher Glaube).
• Neue (GmbH ähnliche) Gestaltungsmöglichkeiten gestatten unter anderem die Bestimmung eines Vertragssitzes der Gesellschaft, welcher vom tatsächlichen Ort der Geschäftsführung abweichen kann.
• Eine Eintragung der Gesellschafter im Grundbuch ist nicht mehr notwendig, folglich treten Erleichterungen bei Gesellschafterwechseln ein (insb. durch Vermeidung(teurerer) Grundbuchberichtigungen).
• Die Umwandlung in eine Gesellschaft anderer Rechtsform ist nun ohne weiteres möglich.
• Der wirtschaftlich Berechtigte der eGbR ist nach dem Geldwäschegesetz (GWG) auch in das Transparenzregister einzutragen (§§ 3, 21 GWG).
• Grundsätzlich ist die Eintragung und damit die „Wahl“ der eGbR freiwillig.

Ausnahmen

Ausnahmsweise müssen GbR in das Gesellschaftsregister eingetragen werden, wenn sie Eigentum an Grundstücken und/oder Beteiligungen an Handelsgesellschaften halten.

Denn:

• Für Gesellschaften, die Eigentümer von Grundstücken sind, besteht zukünftig eine(mittelbare) Verpflichtung zur Eintragung aus grundbuchordnungsrechtlichen Vorgaben. Da in den betreffenden Grundbüchern Eintragungen ab dem Stichtag nur noch möglich sind, wenn die Gesellschaft eingetragen ist (Grundbuchsperre). Das betrifft z. B. Veräußerungen, Gesellschafterwechsel und sicherungshalber begebene Belastungen. Das Grundbuchamt benötigt neuerdings den Auszug aus dem Gesellschaftsregister als Nachweis der Existenz der GbR und der Vertretungsberechtigung der handelnden Gesellschafter.
• Eine GbR kann Gesellschafterin einer anderen im Handelsregister eingetragenen Gesellschaft sein. Diese Stellung als Gesellschafter betreffende Anmeldung kann zukünftig nur im Handelsregister vorgenommen werden, wenn die GbR zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen wurde („Handelsregistersperre“).

Handlungsbedarf zum Jahreswechsel

Die Eintragung in das Gesellschaftsregister sollte idealerweise im Dezember 2023 vorbereitet werden. Die Anmeldung der GbR zum Gesellschaftsregister muss notariell beglaubigt werden.

Schuldrechtliche Verträge (z. B. Kaufvertrag über Grundstücke und Beteiligungen der GbR) können bindend auch ohne Eintragung wirksam notariell beurkundet werden. (Nur) der Vollzug hängt von der Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister ab. Bei Veränderungen an Grundstücken einer GbR, die z. B. aus steuerlichen Gründen zeitkritisch sind, droht kein Nachteil, falls das Gesellschaftsregister zunächst die Eintragung einer GbR erst nach Verstreichen einer gewissen Zeit vornimmt.

Um Verzögerungen beim Vollzug von Verträgen vorzubeugen, kann und sollte der Antrag auf Eintragung der GbR ab sofort notariell beglaubigt werden.

Eintragung der GbR

Folgende Pflichtangaben muss die Anmeldung der GbR ins Gesellschaftsregister enthalten:

• Name der Gesellschaft
• Sitz der Gesellschaft
• Anschrift in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union
• Unternehmensgegenstand, sofern nicht aus dem Namen der GbR ersichtlich
• Personalangaben zu den Gesellschaftern selbst (Name, Vorname, Geburtsdatum und Wohnort)
• Angaben zur Vertretungsbefugnis der Gesellschafter
• Versicherung, dass die Gesellschaft nicht bereits im Handels- oder Partnerschaftsregister eingetragen ist

Handelt es sich bei den Gesellschaftern um juristische Personen oder rechtsfähige Personengesellschaften, muss die Firma oder der Name, Rechtsform, Sitz und -soweit gesetzlich vorgesehen – das zuständige Register und die Registernummer angegeben werden. Dann muss der Name einen Zusatz, z. B. GmbH & Co eGbR enthalten.

Ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag ist nicht einzureichen. Dadurch bleiben Gesellschaftervereinbarungen, die teilweise, z. B. bei Familiengesellschaften, nur die Gesellschafter und deren Nachfolge betreffen, nicht öffentlich.

Fazit

Wir empfehlen allen Gesellschaftern einer GbR aus Anlass der Veränderungen zum 1. Januar 2024 zeitgleich mit der Anmeldung zur Eintragung auch ihren Gesellschaftsvertrag überprüfen und an das neue Recht anpassen zu lassen. Das Gesetz hält interessante Neuerungen bereit. Außerdem kann sich ein Anpassungsbedarf aus bisher nicht berücksichtigten Veränderungen auf der Ebene der Gesellschaft und/oder ihrer Gesellschafter ergeben.